2024 Real Estate Business ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไปในทิศทางใด ในปี 2567

ปัจจัยแรกที่มีผลโดยตรงมากที่สุด ก็คือการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งถ้าดูจากสถิติเมื่อปีที่ผ่านมา ในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ และในปี 2567 นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายการเงินที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

เนื่องจากคนไทยมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง และยังพบว่าสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ เอ็นพีแอล (NPL : Non-Performing Loans) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ

ประเด็นนี้เองจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง

จึงคาดการณ์ได้ไม่ยากว่าผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ จะหันมาเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บนที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่ำกว่า

ปัจจัยสามข้อมีความเชื่อมโยงกัน นั่นคือ ปัจจัยเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับสูงขึ้นจากนโยบายหาเสียงเลือกตั้งแบบประชานิยม และปัจจัยเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ย่อมทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการสูงขึ้น ราคาขายก็ย่อมขยับสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

อีกทั้งมีปัจจัยที่ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้บ้านที่ผู้บริโภคเคยใฝ่ฝันไว้มีราคาและอัตราการผ่อนชำระในแต่ละเดือนสูงเกินงบประมาณและความสามารถ

ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคระงับความคิดในการจะซื้อ-ผ่อนที่อยู่อาศัย หรือผัดออกไปก่อนเพื่อรอเวลาอันเหมาะสม เช่น รอให้มีรายได้หรือเงินเดือนสูงขึ้น หรือรอเงินก้อนที่จะมาวางเงินดาวน์ได้สูงขึ้น เพื่อลดภาระการผ่อนต่อเดือนให้น้อยลง เป็นต้น

ยุ้ยขอสรุปแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไว้ว่า มีประเด็นสำคัญที่จะต้องจับตามอง ดังต่อไปนี้

1. คนไทยจำนวนมากยังขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่มีเงินออม จึงขาดความพร้อมในการซื้อบ้าน และจะถูกปฏิเสธสินเชื่อ

2. คนไทยรุ่นใหม่มีแนวโน้มนิยมการเช่าเพื่ออยู่อาศัยสูงขึ้น เพราะสภาพการจราจรที่ติดขัด ไม่ชอบอยู่ไกล อยากหาที่อยู่อาศัยไม่ไกลจากที่ทำงาน แต่ก็มีทัศนคติและพฤติกรรมเปลี่ยนงานบ่อย จึงคำนึงถึงความยืดหยุ่นที่จะย้ายที่อยู่ตามที่ทำงานแห่งใหม่ เราเรียกกลุ่มนี้ว่า รุ่นเช่า

3. คนไทยมีแนวโน้มในการมีสัตว์เลี้ยงมากขึ้น และมองว่าสัตว์เลี้ยงคือคนสำคัญในบ้าน ไม่ด้อยไปกว่าการมีลูก จึงมองหาที่อยู่อาศัยที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ และยังต้องมีแนวคิด การออกแบบ และบริการต่างๆที่จะให้ความสะดวกด้านนี้ด้วย เราเรียกกลุ่มนี้ว่า พ่อแม่สัตว์เลี้ยง

4. สัดส่วนประชากรผู้สูงวัยเพิ่มสูงขึ้น และยังยึดติดธรรมเนียมไทยที่ต้องดูแลพ่อ-แม่ผู้สูงวัยในครอบครัว คนไทยจำนวนมากจึงมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้สูงวัย และการอยู่ร่วมกันของคนในวัยต่างๆกัน การออกแบบจะต้องคำนึงให้ครอบคลุมทุกคนในครอบครัว เราเรียกว่าเป็น การออกแบบที่เป็นสากล

5. คนไทยมีแนวโน้มให้ความสำคัญเรื่อง ความยั่งยืน (sustainability) ใส่ใจในสังคมและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องหันมาใส่ใจการสร้างหลักประกันว่าจะมีการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและการบริการพื้นฐานที่เพียงพอ ปลอดภัย ในราคาที่จ่ายได้ ซึ่งถูกระบุไว้ในหัวข้อย่อยที่ 1.1 ของแนวทางด้านการพัฒนาที่ยั่งยืนของสหประชาชาติข้อ 11 เรื่องเมืองและชุมชนยั่งยืน (SDG 11 : Sustainable Cities & Communities)

6. ราคาบ้านที่ไต่ระดับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้าง

7. ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง ที่จะทำให้คนเมินเรื่องซื้อบ้าน

ที่สำคัญ อย่าลืมพื้นฐานของสิ่งที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ นั่นคือ ระบบรักษาความปลอดภัย คุ้มค่าคุมราคา สภาพแวดล้อมโครงการ มีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ส่วนกลาง ตอบสนองการใช้ชีวิตยุคใหม่ได้อย่างดี อาทิ พื้นที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) และพื้นที่ทำธุรกิจการค้า เช่นสต็อกสินค้าที่ขายออนไลน์ บ้านที่ช่วยประหยัดพลังงาน และประหยัดค่าใช้จ่าย เป็นต้น